[책읽기] 경매통장 - 김유한

글쎄. 유학 나가기 전 손해 보던 주식을 싹 정리하고 부산이든 서울이든 작은 아파트라도 한 채 사뒀으면 어땠을까 하는 부질없는 후회 때문일까. 요즘 부동산에 은근히 관심이 많이 생겼다. 요근래 미치도록 오른 서울의 부동산 시장 정세를 생각하자면 뭐 다들 관심을 가지고 있을 수 밖에 없는 상황인데 나도 어느 정도는 발 맞춰 줘야하지 않을까. 하지만 부동산 시장에 진입하려면, 특히나 서울의 주요 지역내에 자리를 잡으려면 최소한 5-6억 이상은 필요한 것 같고, 여러 규제로 대출은 막혀있으니 그나마 대출이 수월한 경매에 많은 사람들이 관심을 가지고 있는 것 같다. 우리 동생조차도 경매에 관심을 가지고 있으니 말이다. 이런 시류에 뒤쳐질 수 없으니(이미 많이 뒤쳐진 것일지도..), 부동산 경매관련 책을 한 권 보면 좋지 않을까 하는 생각이 들었다. 그렇다고 이런 책에 돈을 쓰고 싶진 않아, 성북구 정보화 도서관에서 공짜로 빌릴 수 있는 도서가 있어 빌리게 된 책, 바로 김유한 대표의 경매통장이다.

 

저자는 수영강사에서 부동산 투자가로 변모하여 현재는 경매학원의 대표를 맡고 있는 인물이다. 마치 나같은 사람도 투자해서 이렇게 까지 될 수 있다는 사실을 설파하기 위해 수영강사였던 점을 강조해 보이지만, 실상은 어떤 진로를 결정하게 되었든 열심히 공부하고 노력했을 법한 사람이었다. 어떤 일이든 노력이 수반되지 않으면 안되는 일이니, 그런 점들이 이 사람을 성공한 부동산 자산가로 만들어 놓은게 아닐까. 물론 300만원으로 시작해 3년만에 30억이 되었기는 하지만, 자산이 30억이 되었다는 말일테고 자산에는 부채도 포함되어 있다는 사실을 잊어서는 안된다..

 

이 책은 저자가 겪은 경험담으로 이루어진 책이며 간간히 토막상식처럼 경매거래에 대한 여러 정보들을 제시한다. 그럼 여기서 배운 몇가지 팁들을 정리해본다.

 

 

• 부동산으로 돈을 버는 법

1. 싸게 사서 일반 시가로 매도 --> 경매, 공매, 급매

2. 일반 시가로 사서 호재로 인한 시세 상승만큼 차익 실현  --> 갭투자, 분양 등

3. 부동산 개발하여 가치를 높이고 매각 --> 토지개발 상가운영

 

• 경매를 시작하기전 해야할일

1. 경매통장을 만들어라: 신한은행이 좋다(경매 주관하는 법원에는 신한은행이 입점). 또한 경매용으로만 사용하라

2. 경매 입찰을 위해 내는 보증금(입찰금의 10%)은 수표로 준비하는게 좋다.

 

 

• 경매물건 별 팁

• 경매 입문 물건: 빌라 - 소액으로 투자가능

• 시세 파악이 중요함 (현장 방문이 중요)

• 입지: 내가 살수 있을 곳, 내부

• 건축물 대장 확인해 사무실이 아님을 확인! --> 대출 가능액수가 줄어듬

• 아파트

• 10년 이하 물건이면 하자 없는 물건이라고 봐도 됨.

• 상가

• 상권분석이 중요

• 대체로 A급 상가는 경매로 안나옴.

• 권리금 종류

• 바닥권리금: 입지에 매긴 돈 -> 상권 활성화지표임

• 시설관리금: 임차인이나 소유자가 인테리어에 들인 비용

• 영업권리금: 영업을 통해 미리 확보해둔 손님의 가치

 

• 경매 거래시 알아두면 좋은점

• 잔금을 치른 후 배당이 이루어지는 순서

• 집행비용 > 저당물에 지출한 필요비 > 최우선 변제금액 및 근로자의 임금채권 > 경매물에 부과된 당해세 > 담보채권-확정일자부 임차인 보증금 - 당해세가 아닌 조세 > 일반 임금채권 > 법정기일이 담보물권보다 늦은 조세채권 > 보험 > 일반채권

• 건물과 토지소유자가 다를 경우 신중해라

• 소유자의 신분 확인이 꼭 필요하고 소유자와 추가적으로 거래를 하지 마라 (내가 뭘해줄테니 이 돈은 빼달라 등)

• 미납관리비를 체크하라

• 부동산서류

• 등기부등본: 부동산의 소유자 및 채무관련 정보가 기록

• 건축물대장: 건물의 사실관계와 용도 설명: 위반건축물 유무, 부동산의 용도도 꼭 파악

• 토지이용계획확인원: 토지정보, 이용관한 법률, 도면(도로사정)과 범례. 도로와 구거(수로)가 맞닿아 있어야 지목 변경 가능

• 감정평가서: 감정평가사의 감정. 대체로 시가보다 높음.

• 현황조사서: 부동산의 기본정보, 현황 및 점유관계, 임대차관계 등

• 매각물건명세서: 법원에서 위의 정보를 종합적으로 정리해서 공시하는 서류

• 강제집행: 인도명령 결정 나면 > 송달증명원이 발급됨 > 민사진행과에서 강제집행신청서를 작성하고 예납금 납부 > 신청완료

• 예납금은 부동산 평수로 결정. 중도 취소시 약간 비용 공제 후 환급가능

• 계고장 붙이고 한달 이내에 강제집행 날짜 결정. 집행 신청자가 전화를 안받으면 다음 순으로 밀림!

• 명도: 점유자에게 집을 넘겨 받는 것

• 배당 참여 가능한 임차인: 쉬운 케이스. 배당금에 가압류 걸수도 있으므로 대화로 풀어나감.

• 배당 참여 불가능한 소유자 및 임차인: 이사비(50만원~100만원선) 주고 내보내기. 강제집행비용을 마지노선으로 합의

• 리모델링 순서

• 짐 처분 > 철거 > 새시 > 배관 > 목공 > 타일 > 주방가구 > 도배,장판 > 페인트, 필름, 조명 > 폐기물 처분 > 입주청소

• 경락자금대출

• 아파트, 빌라: 70% (낙찰가와 감정가중 낮음금액)

• 주택: 50%-세대수(가구수)

• 상가(점포): 80-90%

• 상가(근린상가): 60-80%

• 토지: 70-80%

• 경매비용

• 보증금: 매각가의 10%

• 취등록세: 1~4퍼센트

• 법무비: 경락대출로 납부할때 법무사를 통한 대출 발생시 비용 너무깎지는 말자

• 명도비(이사비)

• 미납관리비

• 인테리어비: 평당 100만원

• 공실기간이자: 새로 임차인을 들이거나 매도하는 시기까지 발생하는 대출금의 이자

• 중도상환수수료: 대출금의 1~2퍼센트

• 공인중개수수료: 과세사업자의 경우 10% 더내야함

• 양도세: 취득후 1년 이내에 매도하면 주거용은 44, 상가토지는 55퍼센트.

 

• 경매의 단점

• 경매로 산 물건은 인테리어 등 보수를 한 이후 팔아야 한다. 즉 추가적인 노동이 필요함.

• 비용을 아끼기 위해 건물 관리를 본인이 직접할 경우 막대한 노동 -> 생업 유지 할 수 없을지도..;

• 심각한 하자가 발생했을 시 낙찰 후에도 보증금을 돌려받을 수 있음. 하지만 심각한 하자를 증빙하기에 돈이 필요하며 생각보다 쉽게 하자라고 판단을 받기도 힘듦(안좋은 가정사를 가졌던 집, 집이 계속 무너져 내리고 있다는 곳?)

 

 

나의 결론: 경매는 분명 매력적인 투자 방식임에 틀림 없다. 하지만 수익을 극대화하기위해서는 비용을 줄여야하고, 비용을 줄이기 위해서는 내가 신경 써야할 부분이 많다는 점을 잊지 말아야한다...;; 역시 돈벌기는 쉽지 않다!