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  • [책읽기] 경매통장 - 김유한
    이것저것 해보기 2020. 11. 22. 16:49

    글쎄. 유학 나가기 전 손해 보던 주식을 싹 정리하고 부산이든 서울이든 작은 아파트라도 한 채 사뒀으면 어땠을까 하는 부질없는 후회 때문일까. 요즘 부동산에 은근히 관심이 많이 생겼다. 요근래 미치도록 오른 서울의 부동산 시장 정세를 생각하자면 뭐 다들 관심을 가지고 있을 수 밖에 없는 상황인데 나도 어느 정도는 발 맞춰 줘야하지 않을까. 하지만 부동산 시장에 진입하려면, 특히나 서울의 주요 지역내에 자리를 잡으려면 최소한 5-6억 이상은 필요한 것 같고, 여러 규제로 대출은 막혀있으니 그나마 대출이 수월한 경매에 많은 사람들이 관심을 가지고 있는 것 같다. 우리 동생조차도 경매에 관심을 가지고 있으니 말이다. 이런 시류에 뒤쳐질 수 없으니(이미 많이 뒤쳐진 것일지도..), 부동산 경매관련 책을 한 권 보면 좋지 않을까 하는 생각이 들었다. 그렇다고 이런 책에 돈을 쓰고 싶진 않아, 성북구 정보화 도서관에서 공짜로 빌릴 수 있는 도서가 있어 빌리게 된 책, 바로 김유한 대표의 경매통장이다.

     

    저자는 수영강사에서 부동산 투자가로 변모하여 현재는 경매학원의 대표를 맡고 있는 인물이다. 마치 나같은 사람도 투자해서 이렇게 까지 될 수 있다는 사실을 설파하기 위해 수영강사였던 점을 강조해 보이지만, 실상은 어떤 진로를 결정하게 되었든 열심히 공부하고 노력했을 법한 사람이었다. 어떤 일이든 노력이 수반되지 않으면 안되는 일이니, 그런 점들이 이 사람을 성공한 부동산 자산가로 만들어 놓은게 아닐까. 물론 300만원으로 시작해 3년만에 30억이 되었기는 하지만, 자산이 30억이 되었다는 말일테고 자산에는 부채도 포함되어 있다는 사실을 잊어서는 안된다..

     

    이 책은 저자가 겪은 경험담으로 이루어진 책이며 간간히 토막상식처럼 경매거래에 대한 여러 정보들을 제시한다. 그럼 여기서 배운 몇가지 팁들을 정리해본다.

     

     

    • 부동산으로 돈을 버는 법

      1. 싸게 사서 일반 시가로 매도 --> 경매, 공매, 급매

      2. 일반 시가로 사서 호재로 인한 시세 상승만큼 차익 실현  --> 갭투자, 분양 등

      3. 부동산 개발하여 가치를 높이고 매각 --> 토지개발 상가운영

     

    • 경매를 시작하기전 해야할일

      1. 경매통장을 만들어라: 신한은행이 좋다(경매 주관하는 법원에는 신한은행이 입점). 또한 경매용으로만 사용하라

      2. 경매 입찰을 위해 내는 보증금(입찰금의 10%)은 수표로 준비하는게 좋다.

     

     

    • 경매물건 별 팁

      • 경매 입문 물건: 빌라 - 소액으로 투자가능

        • 시세 파악이 중요함 (현장 방문이 중요)

        • 입지: 내가 살수 있을 곳, 내부

        • 건축물 대장 확인해 사무실이 아님을 확인! --> 대출 가능액수가 줄어듬

      • 아파트

        • 10년 이하 물건이면 하자 없는 물건이라고 봐도 됨.

      • 상가

        • 상권분석이 중요

        • 대체로 A급 상가는 경매로 안나옴.

        • 권리금 종류

          • 바닥권리금: 입지에 매긴 돈 -> 상권 활성화지표임

          • 시설관리금: 임차인이나 소유자가 인테리어에 들인 비용

          • 영업권리금: 영업을 통해 미리 확보해둔 손님의 가치

     

    • 경매 거래시 알아두면 좋은점

      • 잔금을 치른 후 배당이 이루어지는 순서

        • 집행비용 > 저당물에 지출한 필요비 > 최우선 변제금액 및 근로자의 임금채권 > 경매물에 부과된 당해세 > 담보채권-확정일자부 임차인 보증금 - 당해세가 아닌 조세 > 일반 임금채권 > 법정기일이 담보물권보다 늦은 조세채권 > 보험 > 일반채권

      • 건물과 토지소유자가 다를 경우 신중해라

      • 소유자의 신분 확인이 꼭 필요하고 소유자와 추가적으로 거래를 하지 마라 (내가 뭘해줄테니 이 돈은 빼달라 등)

      • 미납관리비를 체크하라

      • 부동산서류

        • 등기부등본: 부동산의 소유자 및 채무관련 정보가 기록

        • 건축물대장: 건물의 사실관계와 용도 설명: 위반건축물 유무, 부동산의 용도도 꼭 파악

        • 토지이용계획확인원: 토지정보, 이용관한 법률, 도면(도로사정)과 범례. 도로와 구거(수로)가 맞닿아 있어야 지목 변경 가능

        • 감정평가서: 감정평가사의 감정. 대체로 시가보다 높음.

        • 현황조사서: 부동산의 기본정보, 현황 및 점유관계, 임대차관계 등

        • 매각물건명세서: 법원에서 위의 정보를 종합적으로 정리해서 공시하는 서류

      • 강제집행: 인도명령 결정 나면 > 송달증명원이 발급됨 > 민사진행과에서 강제집행신청서를 작성하고 예납금 납부 > 신청완료

        • 예납금은 부동산 평수로 결정. 중도 취소시 약간 비용 공제 후 환급가능

        • 계고장 붙이고 한달 이내에 강제집행 날짜 결정. 집행 신청자가 전화를 안받으면 다음 순으로 밀림!

      • 명도: 점유자에게 집을 넘겨 받는 것

        • 배당 참여 가능한 임차인: 쉬운 케이스. 배당금에 가압류 걸수도 있으므로 대화로 풀어나감.

        • 배당 참여 불가능한 소유자 및 임차인: 이사비(50만원~100만원선) 주고 내보내기. 강제집행비용을 마지노선으로 합의

      • 리모델링 순서

        • 짐 처분 > 철거 > 새시 > 배관 > 목공 > 타일 > 주방가구 > 도배,장판 > 페인트, 필름, 조명 > 폐기물 처분 > 입주청소

      • 경락자금대출

        • 아파트, 빌라: 70% (낙찰가와 감정가중 낮음금액)

        • 주택: 50%-세대수(가구수)

        • 상가(점포): 80-90%

        • 상가(근린상가): 60-80%

        • 토지: 70-80%

      • 경매비용

        • 보증금: 매각가의 10%

        • 취등록세: 1~4퍼센트

        • 법무비: 경락대출로 납부할때 법무사를 통한 대출 발생시 비용 너무깎지는 말자

        • 명도비(이사비)

        • 미납관리비

        • 인테리어비: 평당 100만원

        • 공실기간이자: 새로 임차인을 들이거나 매도하는 시기까지 발생하는 대출금의 이자

        • 중도상환수수료: 대출금의 1~2퍼센트

        • 공인중개수수료: 과세사업자의 경우 10% 더내야함

        • 양도세: 취득후 1년 이내에 매도하면 주거용은 44, 상가토지는 55퍼센트.

     

    • 경매의 단점

      • 경매로 산 물건은 인테리어 등 보수를 한 이후 팔아야 한다. 즉 추가적인 노동이 필요함.

      • 비용을 아끼기 위해 건물 관리를 본인이 직접할 경우 막대한 노동 -> 생업 유지 할 수 없을지도..;

      • 심각한 하자가 발생했을 시 낙찰 후에도 보증금을 돌려받을 수 있음. 하지만 심각한 하자를 증빙하기에 돈이 필요하며 생각보다 쉽게 하자라고 판단을 받기도 힘듦(안좋은 가정사를 가졌던 집, 집이 계속 무너져 내리고 있다는 곳?)

     

     

    나의 결론경매는 분명 매력적인 투자 방식임에 틀림 없다. 하지만 수익을 극대화하기위해서는 비용을 줄여야하고, 비용을 줄이기 위해서는 내가 신경 써야할 부분이 많다는 점을 잊지 말아야한다...;; 역시 돈벌기는 쉽지 않다!

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TAK